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乐百家娱乐这家新盘规划出炉 18年或把丁卯房价推至5位数!

  所谓风水轮流转,这句话在房产圈尤其明显,滨江、南徐、丹徒轮流火热,但今天小编想和大家聊聊乐百家娱乐丁卯板块。丁卯板块位于乐百家娱乐市主城东部,辖区面积20平方公里,与大港共同隶属乐百家娱乐新区。      丁卯板块一直默默无闻,究其原因有两点,一是板块内的楼盘比较少;二是区域内的各个楼盘也比较分散     但随着丁卯高架的通车,大大提升了丁卯片区的区域优势,同时吾悦广场的开业,南师大附小的落成都将让板块不断焕发光彩。        最近乐百家娱乐市规划局公布了“乐百家娱乐新区经五路以西丁卯桥路以南房地产建设项目规划平面布局图”,该X1701地块由南京建发于去年12月7日,以4300元/㎡的楼面地价所得,溢价率43%,后又宣布和中南、新城联合开发,由新城操盘。     丁卯纯新盘规划曝光!将建15栋低密住宅        (来源乐百家娱乐市规划局)   
X1701地块信息一览表
地块位置:经五路以西、丁卯桥路以南 楼面地价起始价:3000元/
地块面积:70766 拍得房企:南京建设发展集团有限公司
规划用地性质:商住 楼面地价成交价:4300元/
出让年限:商业40年,住宅70年 成交总价:7.12亿元
 
  X1701地块:   1、15栋小高层、高层,共计1312户   6幢约11层(1#、2#、8#、9#、10#、11#);   3幢约16层(3#、7#、12#);   6幢约33层(5#、6#、13#、15#、16#、17#);   4幢商业(1、2、10#号楼也有部分底商)   机动停车位:1320(地上132,地下1188)     2、购房建议:   项目附近均为成熟小区,居住氛围不错,生活配套相对齐全,日常生活够用;   项目西侧尚有道路并未通车,环境有待改善。           3、预计年中售楼处公开,团队组建中   据了解,该项目由新城操盘,预计年中将公开营销中心,根据地价推导房价,未来房价预计将破万。而就在2月初,新城已在乐百家娱乐进行大规模乐百家手机版 首页,为项目储备人才。        价格猜想:未来售价10000/㎡?     未来售价10000万/㎡?这个价格是怎么得来的呢?     按照大多数开发商的定价规则,售价需要综合考虑土地成本、建安费用、税费,还包括企业的融资成本、利润率的要求。        1、地价:成交楼面价并不是最终的地价,开发商还需要缴纳土地契税(成交价的3%)、市政配套费(乐百家娱乐的标准每平米105元)     2、建设成本:就是盖房子的成本,以乐百家娱乐市场来看,目前高层的建安费用市场价大概2000-3000元/㎡,如果加上做精装,绿化,水系等,档次越高,成本越高;     3、财税管理费用:主要是在房屋建设、销售周期中产生的各种费用,包括各种税费,财务费用,管理费用,这部分费用不超过售价的17%     4、企业所得税税前利润的25%=(售价-财税管理费用)X25%=售价X83%X25%;     5、预期利润:假定为10%。(目前随土地市场越发透明完善,政府评估的地价是与周边市场接轨的。政府在公开市场不会贱卖土地导致财政收入减少,开发商也需要保障一定的利润空间。因此一块招拍挂获取的土地最终的净利润率在8~10%是很正常的,这个利润率是政府和开发商互相博弈的结果。)     计算公式:   预测售价=地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润     由此计算:X1701地块土地成本4300/㎡,加上建安成本取2500元/㎡,再加上税费、融资成本、利润率等,未来售价或达到1万/㎡。(以上价格仅为猜想,实际价格以备案为准)      楼面价:4300元/㎡   房价计算结果≈10000元/㎡     目前,2月乐百家娱乐新区新房整体均价在7259元/㎡。如果X1701地块卖10000/㎡,将成为丁卯板块房价新高。        周边楼盘价格影响楼盘定价     在影响房价的众多因素中,有一种因素是相邻房价的影响。经验表明,相邻区位的房屋价格往往表现出正相关性。这一现象从“红盘”对周边房价拉动效应上体现得最为明显。     例如,今年以来乐百家娱乐多个“红盘”的成交明显带动了周边房价上涨:2017年5月31日,黄山西路以南九华山路以西二号地块(R1703)以9450/㎡楼面地价成交,地块成交前,该区域附近楼盘华都名城二手房均价在11328元/㎡,该地块成交数日内周边项目普涨5%以上,至今大半年时间,该楼盘二手房均价已在12413/㎡。      目前丁卯板块房源供给并不多,据小编不完全统计,目前在售的有5家楼盘:   
丁卯板块楼盘售价
项目名称 均价 最新动态
路劲·诺丁山/路劲悦山 6490 在售19#、23#联排别墅,建筑面积175、230,均价13000-15000元/㎡;65#66#高层,建筑面积89、131,均价6490元/㎡。
2077·青年汇 7700 在售7#(24层)精装高层,建筑面积93、118,只剩2套顶楼
2077·运河印象 9500 16#公寓楼在售,建筑面积为50,精装均价9500元/,毛坯均价8500元/㎡,70年产权;商业墅建筑面积550㎡,均价16000元/㎡。
鼎星都市汇 8450 在售3#(30层),建筑面积约102、130㎡。
领东天第 7650 在售3#(16层)、5#(22层)、6#(32层)、9#(17/20/22层)高层,建筑面积约91-154㎡。
     鼎星都市汇     楼盘简介:项目汇占据丁卯商圈中心的位置,采用时下流行的新古典主义建筑风格,大气沉稳;景观更是开发商的诚意之作,打造了乐百家娱乐以“樱花物语”为主题的景观设计理念,搭配上百种名贵树种,犹如穿梭在公园里,真正做到移步易景。     楼盘地址:丁卯桥路与新阳路交汇处(谷阳新村东侧)     咨询电话:400-889-6130 转 2153     楼栋分布图↓↓↓      102㎡三室两卫一厅↓↓↓      备案均价:8450元/㎡   预计总价:约86.19万元   首付3成:约25.86万元   月供:约3202元     领东天第     楼盘简介:项目是集生态宜居、娱乐商业、酒店办公于一体的现代生活住区。 嘉源地产是嘉源集团旗下重要的一员,作为乐百家娱乐本土优质的大型民营开发企业,深耕乐百家娱乐20余年,拥有丰富而又强大的本土地产开发经验。     楼盘地址:谷阳路与纬三路交汇处     咨询电话:400-889-6130 转 2156     楼栋分布图↓↓↓      135㎡三室两卫两厅↓↓↓      备案均价:7650元/㎡   预计总价:约103.28万元   首付3成:约30.98万元   月供:约3837元     同一个板块,基本配套条件几乎无差别,X1701盘比隔壁的新城吾悦广场价格或高出1000元/㎡      (截图来源:安居客)     不仅在版块内,放眼全市,X1701盘1万/㎡的价格优势也并不明显。目前,距离项目3公里左右的山语四季首开高层均价不到8000/㎡,X1701盘在价格方面如何才能凸显优势是大难题。     此外,想要高价备案并不容易。由此看来,X1701盘无价格优势,未来只能拼产品。我与购房人共同期待!     (编辑:白杨)
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